Thomas Wienroth

Cashflow-Rechner für Kapitalanleger

Ermitteln Sie in 5 Schritten Rendite, Steuerersparnis und Wertentwicklung Ihrer Wunschimmobilie.

1Kaufpreis
2Vermietung
3Finanzierung
4Steuer
5Ergebnis

Kaufpreis & Kaufnebenkosten

Angaben zum Objekt, das Sie als Kapitalanlage prüfen möchten.

Kaufpreis Objekt

€

Wohnfläche

m²

Anzahl Stellplätze

Stk.

Gesamtkaufpreis Stellplätze

€

Bundesland des Objekts

Bestimmt den Grunderwerbsteuersatz

Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Zwischenergebnis

Kaufpreis (Objekt + Stellplätze)–

Notar (1,5 %)–

Grundbuchamt (0,5 %)–

Grunderwerbsteuer–

Maklerprovision–

Gesamtkosten–

Vermietung & Bewirtschaftung

Angaben zu den erzielbaren Mieteinnahmen im ersten Jahr.

Monatskaltmiete

€/m²

Monatsmiete Stellplatz (je)

€

Mieteinnahmen im ersten Jahr

Kaltmiete Wohnung p. a.–

Miete Stellplätze p. a.–

Nicht umlagefähige Kosten p. a. (ca. 1 €/m²/Monat)–

Nettokaltmiete p. a. (Jahr 1)–

Finanzierung & Abschreibung

Eigenkapital ist mit den Kaufnebenkosten vorbelegt und kann angepasst werden.

Eigenkapital

€

Vorbelegt = Kaufnebenkosten aus Schritt 1

Zinssatz p. a.

Annahme, 10 Jahre Zinsbindung

Anfängliche Tilgung p. a.

Gebäudeanteil

Grund & Boden nicht abschreibbar

Baujahr & Energieeffizienzklasse

Bestimmt den linearen AfA-Satz

Zwischenergebnis

Darlehenssumme–

Kapitaldienst p. a. (Zins + Tilgung)–

davon Zinsen 1. Jahr–

davon Tilgung 1. Jahr–

Abschreibung (AfA) p. a.–

Steuerliche Betrachtung & Cashflow

Bei der Steuer wird die AfA abgezogen (nicht die Tilgung); beim Cashflow ist es umgekehrt.

Persönlicher Grenzsteuersatz

z. B. 42 % ab ca. 68.430 € zu versteuerndem Jahreseinkommen

a) Steuerliches Ergebnis (Jahr 1)

+ Nettokaltmiete–

− Nicht umlagefähige Kosten–

− Zinsen–

− Abschreibung (AfA)–

= Einkünfte aus V&V–

Steuerersparnis / -last–

b) Cashflow nach Steuern (Jahr 1)

+ Nettokaltmiete–

− Nicht umlagefähige Kosten–

− Zinsen–

− Tilgung–

+ Steuerersparnis–

= Cashflow nach Steuern–

Ihre Kapitalentwicklung

Hochgerechnet auf Basis der Annahmen: 3 % Mietsteigerung, 2 % Kostensteigerung, 2 % Wertsteigerung p. a.

im ersten Jahr

–

Cashflow nach Steuern

in Jahr 10

–

Cashflow nach Steuern (kum.)

in Jahr 20

–

Cashflow nach Steuern (kum.)

Kapitalentwicklung	im ersten Jahr	in Jahr 10	in Jahr 20
Immobilienwert	–	–	–
Steuerwirkung (kumuliert)	–	–	–
Cashflow nach Steuer (kumuliert)	–	–	–
Eigenkapitalrendite p. a.	–	–	–

Gewinn bei Verkauf	in Jahr 10	in Jahr 20
Immobilienwert	–	–
Darlehenssumme zu Beginn	–	–
Tilgung über Bindungsdauer	–	–
Cashflow nach Steuern (kumuliert)	–	–
eingebrachtes Eigenkapital	–	–
Nettogewinn	–	–

Alle Angaben sind unverbindliche Modellrechnungen auf Basis Ihrer Eingaben sowie fester Annahmen (3 % Mietsteigerung, 2 % Kostensteigerung, 2 % Wertsteigerung p. a., Annuitätendarlehen mit monatlicher Tilgungsverrechnung, Einkommensteuer-Grundtabelle ohne Kirchensteuer/Soli). Sie ersetzen keine individuelle steuerliche oder finanzielle Beratung.

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