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Zwangssicherungshypothek was nun?

Zwangssicherungshypothek verkaufen

Sie sind Gläubiger und haben in Folge eines Antrages von Amts wegen oder in Folge einer Zwangsvollstreckung eine Sicherungshypothek im Grundbuch eines Schuldner erwirkt? Aber wie geht es nun weiter? Wir erläutern Ihnen nachfolgend, wie Sie Ihre Zwangssicherungshypothek zu Geld machen können.

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Wie kann ich eine Zwangssicherungshypothek zu Geld machen?

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So funktioniert eine Zwangssicherungshypothek

Zwangssicherheitshypotheken sind das Ergebnis einer Vollstreckung und werden häufig genutzt, wenn es keine andere Möglichkeit zum Zugriff auf pfändbare Besitztümer gibt, die eine schnellere Realisierung des gepfändeten Betrages erwarten lassen. Doch es ist nicht ganz einfach, die Zwangshypothek zu beantragen und den Eintrag im Grundbuch vornehmen zu lassen. Soll eine Zwangsversteigerung vermieden und eine titulierte Forderung abgesichert werden, ist die vom Gläubiger beantragte Zwangshypothek eines der wichtigsten Instrumente im Bereich Immobilienvollstreckung. 

Im Gegensatz zur sofortigen Versteigerung besteht die Möglichkeit, dass der gepfändete Eigentümer die Immobilie weiter bewohnt. 

Allerdings kostet die Realisierung einer Zwangssicherungshypothek viel Zeit und Geld, wodurch von dieser Maßnahme im Regelfall nicht immer Gebrauch gemacht wird. Wenn ein Gläubiger eine Zwangshypothek eintragen lässt, trägt der Schuldner die Kosten des gesamten Verfahrens und muss diese zuzüglich der titulierten Forderung begleichen, jedoch erst am Ende, wenn die Zwangssicherungshypothek verwertet worden ist.

Forderung beglichen – so heben Sie Ihr Zwangssicherungshypothek auf

Um eine Zwangssicherheitshypothek aufzuheben, muss der Gläubiger zustimmen und bestätigen, dass die Forderung vollständig und inklusive aller Zinsen getilgt ist. Nach ihrer Streichung aus dem Grundbuch ist der Eintrag weiterhin ersichtlich, sofern keine rückstandslose Löschung beantragt wird. 

Während die Aufhebung mit Zustimmung des Gläubigers verhältnismäßig schnell geht und günstig ist, fallen bei einer gewünschten Löschung der Zwangssicherungshypothek weitere Kosten an. 
Eine Alternative zur Aufhebung, für die ein Notar benötigt wird, kann der Übergang in eine Eigentümerhypothek sein. Das bedeutet, dass der Eintrag bestehen bleibt, aber dass die Sicherungsmöglichkeit auf den Eigentümer übergeht. 
Man spart sich die Gebühren für die Löschung und hat jederzeit die Möglichkeit, die bereits vorhandene - und beglichene - Hypothek neu zu beleihen und auf diesem Weg beispielsweise einen Sanierungskredit abzusichern.

Löschung einer Zwangssicherungshypothek - wer die Kosten trägt

Die Kosten sind vom ehemaligen Schuldner zu tragen. Wie hoch die Gebühren für eine Zwangssicherungshypothekenlöschung sind, kann beim zuständigen Grundbuchamt erfragt werden. Allerdings fallen weitere Kosten an, wenn der Eigentümer nach Abgeltung der Summe eine komplette Löschung der Zwangshypothek wünscht. 
Empfehlenswert ist diese Maßnahme dennoch für jeden Eigentümer, der den Hausverkauf plant oder der einen zukünftigen Kredit mit seiner Immobilie absichern möchte. Sowohl die Kosten der Eintragung als auch die Gebühren für die Löschung einer Zwangssicherungshypothek fallen zu Lasten des Schuldners und sind Begleitgebühren der Vollstreckung. 
Erfolgt eine Zwangsversteigerung, kann die Löschung der eingetragenen Hypothek in deren Rahmen erfolgen.

Wer eine Zwangssicherungshypothek beantragen kann

Zwangshypotheken beruhen auf einem Antragsverfahren und setzen voraus, dass der Antragsteller zur Vollstreckung des Forderungsbetrags berechtigt ist. 
Durch die hohen Verwaltungskosten und den nicht zu unterschätzenden Aufwand muss eine Mindestschuldsumme von 750,01 EUR vorliegen, ehe einer Zwangshypothekeneintragung eingetragen wird. Dem Antrag wird nur gefolgt, wenn der Schuldner alleiniger Eigentümer oder Miteigentümer laut Grundbuch ist. 

Nachteile einer Zwangssicherungshypothek

In vielen Fällen ist es ein langwieriger und kostenaufwendiger Weg seine Forderungen in bare Münze zu verwandeln. Meist läuft die Verwertung der Zwangssicherungshypothek über eine Versteigerung der gesamten Immobilie Ihres Schuldners; oder schlimmer, Sie haben nur in einen Miteigentumsanteil vollstrecken können, dann steht erst einmal nur dieser Anteil zur Versteigerung. Gibt es dann noch Voreintragungen, deren Valutieren ungewiss ist kommt man schnell an die Grenze einer Verwertbarkeit.
Zudem entstehen Kosten bei Gericht, beim Grundbuchamt, für einen Gutachter und für einen Rechtsanwalt.
Der zeitliche Rahmen einer solchen Verwertung ist schwer abzusehen. In vielen Fällen vergehen mehrere Jahre mit ungewisser Aussicht auf Erfolg.

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FAQ - Zwangssicherungshypothek

1. WAS IST EINE ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK?

Eine Zwangssicherungshypothek ist ein Sicherungsrecht am Grundbesitz. Ein Gläubiger lässt im Rahmen der Zwangsvollstreckung eine Hypothek zu Lasten des Schuldners in dessen Grundbuch eintragen.

2. IST DIE EINTRAGUNG DER ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK SINNVOLL?

Eine Zwangssicherungshypothek erfolgt nicht freiwillig und ist nur durch Beschluss per Gericht erlangbar. Sie gibt dem Gläubiger Sicherheit über einen bestimmten Betrag am Grundstück des Schuldners. Zur Sicherung seiner Ansprüche kann daher die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek sehr sinnvoll sein. Ihr Wert hängt vom Wert des Grundstückes und den bereits bestehenden Belastungen ab.

3. WELCHE VORAUSSETZUNGEN MUSS EINE ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK HABEN?

Eine Zwangssicherungshypothek erfordert einen Vollstreckungstitel, z.B. ein Gerichtsurteil. Der Antrag auf Eintragung erfolgt meist durch den Rechtsbeistand des Gläubigers.

4. WELCHE UNTERLAGEN BENÖTIGT MAN BEI EINER ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK?

Zunächst muss eine Grundstücksbezeichnung vorhanden sein sowie alle Angaben zum Schuldner, zum Gläubiger und gegebenenfalls weiteren Schuldnern. Die Zwangssicherungshypothek wird dann beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen. Das Grundbuchamt benötigt hierfür einen vollstreckbaren Titel z.B. ein Urteil des Gerichts. Wichtig: Der Vollstreckungstitel muss dem Grundbuchamt im Original vorliegen.

5. WER TRÄGT DIE KOSTEN DER LÖSCHUNG EINER ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK?

Nach einer Tilgung der Verbindlichkeiten wird die Zwangssicherungshypothek aus dem Grundbuch gelöscht. Die hieraus entstehen Notar- und Gerichtskosten trägt in der Regel der Schuldner selbst.

6. WIE KANN MAN EINE ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK LÖSCHEN?

Unter Nachweis der Tilgung der offenen Verbindlichkeiten kann der Schuldner die Löschung der Zwangssicherungshypothek bei dem zuständigen Gericht beantragen. Dieses wiederrum veranlasst dann die Löschung im Grundbuch. Die Löschung kann aber auch im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung erfolgen.

7. WELCHE RECHTLICHEN RAHMENBEDINGUNGEN SOLLTE ICH BEI EINER ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK BEACHTEN?

Bei einer Zwangssicherungshypothek handelt es sich um eine unfreiwillige Hypothek die vom Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung bei Gericht beantragt wird. Mit der Tilgung der Verbindlichkeiten durch den Schuldner wird die Zwangssicherungshypothek aus dem Grundbuch gelöscht.

8. MUSS EINE ZWANGSSICHERUNGSHYPOTHEK IM GRUNDBUCH TROTZ LÖSCHUNG BESTEHEN BLEIBEN?

Eintragungen die erledigt sind, werden gelöscht nicht jedoch aus dem Grundbuch entfernt. Diese werden der Übersichtlichkeit halber rot unterstrichen und mit einem Löschungsvermerk versehen. Auf diese Weise bleiben auch unangenehme Eintragungen im Grundbuch sichtbar.

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