STEUER BEIM HAUSVERKAUF: JA ODER NEIN?
Wenn Sie als Eigentümer Ihr zu verkaufendes Haus ausschließlich selbst genutzt haben, fällt keine Hausverkauf Steuer an. Die Eigennutzung gilt ab dem Zeitpunkt, an dem Sie dieses Haus gekauft hatten, beziehungsweise das Bau-Ende.
Anders sieht die Sache bei Vermietung aus. Damit Sie keine Spekulationssteuer zahlen müssen, muss Ihr Haus seit mindestens 10 Jahren in ihrem eigenen Besitz sein. Ein weiterer Fall zur Umgehung der Hausverkauf Steuer: Sie nutzen Sie Ihre Immobilie mindestens im Verkaufsjahr selbst plus die beiden vorherigen Kalenderjahre.
Überblick: Hausverkauf Steuer ja oder nein
- Eigene Nutzung: steuerfrei (im Normalfall)
- Keine eigene Nutzung: nach 10 Jahren Steuerfreiheit
- Umfang der Hausverkauf Steuer: richtet sich nach Verkaufsgewinn, entsprechend Ihrem Einkommenssteuersatz
DIESE STEUERFRISTEN BEIM IMMOBILIENVERKAUF SOLLTEN SIE KENNEN
Es ist so weit: mit Ihrem Immobilienverkauf verdienen Sie Geld. Die Frage ist nur, wieviel davon gehört Ihnen und welche Steuerlasten fallen für Sie an? Grundsätzlich gilt: All Ihre Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften fallen unter die Steuerpflicht (§ 23 EStG.). Davon betroffen ist auch Ihr Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf.
Allerdings gibt es eine Spekulationsfrist, die 10 Jahre beträgt. Das gilt für alle Grundstücksgeschäfte. Was genau bedeutet das für Ihren Hausverkauf? Sie müssen den Immobilienverkaufsgewinn nicht versteuern, sobald 10 Jahre zwischen Anschaffung (oder: Herstellung Ihrer Immobilie) und dem finalen Verkauf liegen. Beachten Sie, dass das Beurkundungsdatum Ihres Kaufvertrags ausschlaggebend ist.
Sobald die Spekulationsfrist abgelaufen ist, brauchen Sie keine Hausverkauf Steuer zahlen. Gleiches gilt für die Eigennutzung Ihrer Immobilie.
STEUERN IMMOBILIENVERKAUF: SONDERREGELUNG BEI EIGENNUTZUNG
Wenn Sie nämlich Ihre Immobilie ausnahmslos oder auch nur zeitweise selbst genutzt haben, brauchen Sie in der Regel Ihren Gewinn nicht versteuern. Dafür gelten 2 Fälle:
- ausschließliche Eigennutzung
- Nutzung lediglich im Verkaufsjahr plus 2 vorangegangenen Kalenderjahren (§ 23 EstG)
Im Übrigen gilt dieser Fall auch für ein bereits begonnenes Kalenderjahr. Wir haben zur Verdeutlichung ein Beispiel für Sie vorbereitet: Eine Immobilie wird im Jahr 2014 erworben, ab Dezember 2016 selbst bewohnt und im Januar 2018 verkauft. Dann fällt keine Spekulationssteuer an.
Doch was genau ist eigentlich unter eigener Nutzung oder eigenem Wohnzweck zu verstehen? Das Gesetz sieht vor, dass die Immobilie entweder durch Sie oder durch Familienmitglieder bewohnt wird. Wer gehört nun zur Familie? Aus Steuersicht sind das lediglich Ihre Kinder. Zudem gilt diese Regelung nur für den Zeitraum, in dem Ihre Kinder noch Kindergeld beziehen. Sollten Verwandten Ihr Haus genutzt haben, fällt normalerweise eine Besteuerung des Wertzuwachses an, sobald es zum Verkauf kommt.
Darüber hinaus gibt es eine Sonderregelung zum Hausverkauf innerhalb Ihrer Familie. Sollten Sie Ihre Immobilie an Ihr Kind oder Ihren Ehepartner verkaufen wollen, brauchen Sie keine Grunderwerbssteuer bezahlen.
Bei einem Grundstücksverkauf fällt die Eigennutzung weg, da Sie auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen können. Normalerweise fällt hier auch keine Spekulationssteuer an, sobald Ihr Grundstücksverkauf Gewinn abwirft.
SO HOCH KANN DIE SPEKULATIONSSTEUER WERDEN
Sie fragen sich sicher, wie hoch genau die Spekulationssteuer auf den Gewinn Ihrer Immobilie ausfällt. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von 2 Faktoren ab:
- Höhe des Wertzuwachses & Veräußerungsgewinns
- Individueller Einkommenssteuersatz
Die Abschreibungen, die Sie früher gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht haben, verkleinern die Anschaffungskosten, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet hatten. Die Höhe der Abschreibungen liegt bei 2% für Altbauten & Neubauten und 2,5% bei Altbauten, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden. Folgende Parameter fallen unter den Begriff „Anschaffungskosten“:
- Kaufnebenkosten:
- Notar- und Gerichtskosten
- Grundsteuer
- Makler
Ihr individueller Steuersatz ist abhängig von ihrem zu versteuernden Einkommen in Summe, d.h.:
- Ihr Einkommen aus Ihrem Job
- Ihre Kapitalanlagen
- usw.
Warten Sie im Idealfall 10 Jahre ab, bevor Sie Ihre vermietete Immobilie (Haus oder Wohnung) verkaufen. Hier liegt neben der Wertsteigerung der Vorteil, dass Sie Ihren Gewinn nicht versteuern müssen. Eine weitere Möglichkeit ist die Anmeldung von Eigenbedarf. Wohnen Sie selbst im Jahr der Veräußerung plus in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in Ihrer Immobilie, wird Ihr Gewinn steuerfrei sein.
Sprechen Sie mit uns zu Ihrem geplanten Hausverkauf. Wir beraten Sie detailliert zur Hausverkauf Steuer in Ihrem individuellen Fall.
DAS MÜSSEN SIE BEI DER GRUNDSTÜCKSVERKAUF STEUER BEACHTEN
Es gibt Besonderheiten beim Verkauf Ihres Grundstücks, die Sie beachten sollten. Hier gibt es keinerlei Eigennutzung. Warum nicht? Ganz einfach: Letztlich können Sie auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen. Deshalb greift die Spekulationssteuer bereits vor Fristablauf, wenn Sie Ihr Grundstück gewinnbringend verkaufen.
WIE SICH ERBSCHAFTEN AUF IHRE HAUSVERKAUF STEUER AUSWIRKEN
Wie verhält es sich mit der Hausverkauf Steuer, wenn Sie erben? Sie übernehmen in dem Fall die Spekulationsfrist desjenigen, von dem Sie erben.
Ein Beispiel: Wenn derjenige, der Ihnen seine Immobilie vererbt hat, sein vermietetes Haus bereits 10 Jahre selbst in Besitz hatte, brauchen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Gleiches gilt, wenn der Erblasser
- das Haus seit Anschaffung selbst genutzt hat oder
- die Immobilie im Jahr des Vererbens plus den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat
Sollte eine Erbschaftssteuer anfallen, ist sie getrennt zu entrichten.
SO WERDEN VERLUSTE AUS IHREM IMMOBILIENVERKAUF STEUERLICH BEHANDELT
Sollten bei Ihrem Hausverkauf Verluste entstehen, müssen Sie den Ausgleich laut § 23 des Einkommenssteuergesetzes beachten. Demnach können Ihre Verluste nur bis zu der "Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden". Im Klartext bedeutet dies, dass Sie den Verlust aus Ihrem privaten Veräußerungsgeschäft nicht mit anderen Einkünften verrechnen dürfen.
WARUM SICH EIN HAUSVERKAUF TROTZ STEUER LOHNT
Wenn Sie Ihren Hausverkauf sorgfältig planen und auf einige wichtige Parameter achten, lohnt sichIhr Hausverkauf – auch, wenn Sie eine Hausverkauf Steuer zahlen. Mit dem richtigen Makler an Ihrer Seite gehen Sie auf Nummer sicher. Ihr Immobilienmakler bezieht alle ausschlaggebenden Faktoren bei seiner professionellen Immobilienbewertung mit ein. Dazu gehören:
- Ihre persönliche Situation
- aktuelles Marktgeschehen
- Entwicklung der regionalen Preise auf dem Immobilienmarkt
Sprechen Sie uns gern an, wenn es um Ihre individuelle Immobilienbewertung geht. Wir finden für Sie heraus, wie hoch die Hausverkauf Steuer, Grundstücksverkauf Steuer oder Wohnungsverkauf Steuer ausfällt, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst genutzt haben oder bereits vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen möchten.
FAZIT ZUR HAUSVERKAUF STEUER
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie nicht in jedem Fall eine Hausverkauf Steuer zahlen. Wenn Sie Eigennutzung und alle Fristen in Betracht ziehen, verkaufen Sie Ihr Haus nicht nur gewinnbringend, sondern auch Steuern sparend.
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