Leerstand trifft Wohnungsnot – die Ausgangslage in Deutschland
Deutschland steckt in einem Paradox: Tausende Quadratmeter Büro- und Ladenfläche stehen in unseren Innenstädten leer, während gleichzeitig Wohnraum knapper und teurer wird. Homeoffice und Online-Handel haben in den vergangenen Jahren dafür gesorgt, dass immer mehr Gewerbeflächen ihre ursprüngliche Funktion verloren haben.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Die Leerstandsquote in deutschen Büromärkten ist von rund 2 % im Jahr 2019 auf 5,6 % im Jahr 2024 gestiegen – das entspricht elf Millionen Quadratmeter ungenutzter Bürofläche. Gleichzeitig fehlen deutschlandweit hunderttausende Wohnungen.
Die Bundesregierung hat auf diesen Widerspruch reagiert und ein gezieltes Förderprogramm aufgelegt, das beide Probleme gleichzeitig angeht: „Gewerbe zu Wohnen" (GzW). Als erfahrener Immobilienmakler in Jena möchten wir Ihnen dieses Programm im Detail vorstellen – und erklären, welche Chancen es für Sie als Eigentümer oder Investor in Jena und Thüringen eröffnet.
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Was ist das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen" (KfW 266)?
Das Bundesbauministerium unter Ministerin Verena Hubertz (SPD) hat mit dem Programm „Gewerbe zu Wohnen" (KfW-Programm 266) ein neues, leistungsstarkes Förderinstrument geschaffen. Es handelt sich um einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss, der den Umbau von beheizten Gewerbeimmobilien in Wohnraum finanziell attraktiv macht.
Die Förderrichtlinie wurde am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Der Förderstart ist der 1. Juli 2026. Für das Jahr 2026 stellt der Bund insgesamt 300 Millionen Euro bereit.
Das Programm verfolgt drei Ziele gleichzeitig: Leerstand abbauen, dringend benötigten Wohnraum schaffen und die klimagerechte Sanierung der Städte vorantreiben. Denn jedes umgebaute Gebäude spart gegenüber einem Neubau bis zu zwei Drittel CO₂ ein.
Das Programm auf einen Blick
30 %
Zuschuss auf förderfähige Kosten
30.000 €
Maximaler Zuschuss je Wohneinheit
300 Mio. €
Gesamtbudget für 2026
300.000 €
Maximale Förderung pro Unternehmen
Förderdetails auf einen Blick: KfW-Programm 266
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Programmname | „Gewerbe zu Wohnen" (GzW) |
| KfW-Programmnummer | 266 |
| Förderart | Direkter, nicht rückzahlbarer Zuschuss |
| Förderhöhe | 30 % der förderfähigen Ausgaben |
| Bemessungsgrundlage | Maximal 100.000 € förderfähige Kosten pro Wohneinheit |
| Maximaler Zuschuss | Bis zu 30.000 € je entstehender Wohneinheit |
| Unternehmensdeckel | Maximal 300.000 € Gesamtförderung pro Unternehmen (De-minimis) |
| Förderstart | 1. Juli 2026 |
| Laufzeit | Bis 31. Dezember 2026 (Verlängerung offen) |
| Gesamtbudget 2026 | 300 Millionen Euro |
| Antragstellung | Vor Vorhabenbeginn direkt bei der KfW |
| Rechtsgrundlage | De-minimis-Verordnung (EU) 2023/2831 |
Wichtig
Der Antrag muss zwingend vor Beginn des Vorhabens bei der KfW gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher erbracht werden.
Wer wird gefördert? Voraussetzungen und Antragsberechtigung
Antragsberechtigt sind grundsätzlich alle Investoren – also alle, die ein oder mehrere Nichtwohngebäude oder Teile davon in Wohnraum umbauen möchten. Das Programm ist offen für:
- Natürliche Personen (private Eigentümer, Selbstnutzer)
- Juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts (GmbH, AG, Körperschaften)
- Personengesellschaften (GbR, KG, OHG u. a.)
Gefördert werden Gebäude oder Gebäudeteile, die zum Zeitpunkt der Antragstellung beheizt, aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Klassische Beispiele sind:
- Leerstehende Bürogebäude und -etagen
- Ungenutzte Ladengeschäfte in der Innenstadt
- Arzt- und Therapiepraxen
- Gastronomieräume
Nicht förderfähig sind ungeheizte Lager- und Industriehallen. Für diese kann gegebenenfalls die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, KfW 261) in Frage kommen.
Durch den Umbau muss mindestens eine neue Wohneinheit entstehen. Mietobergrenzen sind nicht vorgesehen – die Nutzung der entstehenden Wohnungen ist damit frei wählbar.
Energetische Anforderungen: EH 85 EE als Mindeststandard
Die Förderung ist an eine energetische Ertüchtigung der Immobilie geknüpft. Der umgebaute Wohnraum muss nach Abschluss der Maßnahme mindestens dem Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" (EH 85 EE) entsprechen.
Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt der abgemilderte Standard „EH Denkmal EE". In begründeten Einzelfällen sind außerdem Ausnahmen von der EE-Klasse vorgesehen.
Wichtig: Die Kosten der energetischen Sanierung selbst zählen nicht zu den förderfähigen Ausgaben im Rahmen von KfW 266 – für diese können jedoch separat Mittel aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragt werden.
Welche Kosten sind förderfähig?
Als förderfähige Ausgaben gelten grundsätzlich die vom Antragsteller zu tragenden Bruttoausgaben (inklusive Mehrwertsteuer). Bei Vorsteuerabzugsberechtigung werden nur die Nettoausgaben berücksichtigt. Dazu gehören u. a.:
- Anpassung der Baukonstruktion an die geplante Wohnnutzung
- Grundrissänderungen und Raumaufteilung
- Innenausbau (Böden, Decken, Türen, Fenster soweit umbaubedingt)
- Neue Sanitär- und Elektroinstallationen für den Wohnbetrieb
- Umgestaltung der Außenanlagen für die Wohnnutzung einschließlich Entsiegelung
Nicht förderfähig im Rahmen von GzW sind Ausgaben für die energetische Sanierung (Dämmung, Heiztechnik, Fenster im Sinne der Energieeffizienzanforderungen). Diese können über das BEG-Programm gesondert gefördert werden.
Kombination mit anderen Förderprogrammen möglich
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen" lässt sich mit anderen Förderprogrammen des Bundes kombinieren – insbesondere mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Voraussetzung ist, dass die Gesamtsumme der Fördermittel die förderfähigen Ausgaben nicht übersteigt.
Ein Rechenbeispiel: Ein Investor baut eine Büroetage zu 5 Wohneinheiten um. Die reinen Umbaukosten (Grundriss, Innenausbau, Zugänge) belaufen sich auf 120.000 €, Heizung und Dämmung auf weitere 80.000 €. Durch die Kombination aus KfW 266 und BEG-Kredit können erhebliche Fördermittel aus beiden Töpfen genutzt werden – ein deutlicher Hebel für die Wirtschaftlichkeit des Projekts.
Profi-Tipp
Beauftragen Sie frühzeitig einen zertifizierten Energieberater, um die optimale Förderkombination zu berechnen und sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen rechtzeitig zum Programmstart im Juli 2026 erfüllt sind.
Wir stellen gerne den Kontakt mit unserem Energieberater her.
Bedeutung für die Immobilienbranche in Jena und Thüringen
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen" ist mehr als eine Fördermaßnahme – es ist ein struktureller Impuls für den gesamten Immobilienmarkt. In Jena, einer wachsenden Universitäts- und Technologiestadt, ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch. Gleichzeitig stehen auch hier – wie in vielen deutschen Mittelstädten – zunehmend Gewerbeflächen und Büros leer.
Für die Immobilienbranche eröffnen sich mehrere Chancen:
- Wertsteigerung von Bestandsimmobilien: Leerstandsimmobilien lassen sich durch Umwidmung in rentable Wohnimmobilien transformieren.
- Neue Projektentwicklungen: Investoren können Gewerbeflächen gezielt erwerben und mit staatlicher Förderung in Wohnraum umwandeln.
- Belebung der Innenstädte: Umgewandelte Erdgeschosszonen und Büroflächen beleben Quartiere und erhöhen deren Attraktivität.
- Nachhaltige Investitionen: Energetisch sanierte Bestandsgebäude erzielen langfristig bessere Mietrenditen und sind zukunftssicher.
Als Immobilienmakler bei Wienroth Immobilien beobachten wir, dass Eigentümer von Gewerbeimmobilien in Jena bereits jetzt beratend aktiv werden sollten, um die Voraussetzungen rechtzeitig zu prüfen und am 1. Juli 2026 sofort handlungsfähig zu sein.
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Was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer oder Investor?
Ob Sie ein leerstehendes Ladenlokal in der Jenaer Innenstadt besitzen, ein ungenutztes Bürogebäude in Ihrem Portfolio haben oder als Investor nach renditestarken Projekten suchen – das Programm „Gewerbe zu Wohnen" bietet konkrete Vorteile:
- Nicht rückzahlbarer Zuschuss: Das Geld muss nicht zurückgezahlt werden – ein echter finanzieller Vorteil, der die Wirtschaftlichkeit von Umbauvorhaben erheblich verbessert.
- Skalierbarkeit: Bei einem Projekt mit zehn neuen Wohneinheiten sind bis zu 300.000 € Förderung möglich (das entspricht dem Unternehmensdeckel).
- Marktzugang Wohnraum: Wer bisher Gewerbeimmobilien gehalten hat, kann nun gefördert in den attraktiven Wohnimmobilienmarkt einsteigen.
- Energetische Aufwertung inklusive: Die Pflicht zur energetischen Sanierung (EH 85 EE) erhöht den langfristigen Wert und die Vermietbarkeit der Immobilie.
- Keine Mietobergrenzen: Im Gegensatz zu sozialen Wohnungsförderprogrammen gibt es keine Vorschriften für die Miethöhe, was Investoren maximale Flexibilität lässt.
Jetzt handeln: Was Sie schon vor dem Programmstart tun können
Da Planungs- und Beratungsleistungen bereits vor der Antragstellung erbracht werden dürfen, lohnt es sich, die Zeit bis Juli 2026 optimal zu nutzen:
- Geeignete Objekte identifizieren (leerstehende Büros, Ladenlokale, Praxen)
- Machbarkeitsstudie zur Umnutzung und Grundrissplanung beauftragen
- Baurechtliche Nutzungsänderung bei der Bauaufsichtsbehörde prüfen
- Energiekonzept und Zielstandard EH 85 EE durchplanen
- Optimale Förderkombination (GzW + BEG) berechnen lassen
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Hinweis
Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum ist in der Regel genehmigungspflichtig. Die Nutzungsänderung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden – auch wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind. Entscheidend ist der Bebauungsplan: In Mischgebieten ist Wohnnutzung meist zulässig, in reinen Gewerbegebieten nicht oder nur mit Ausnahmegenehmigung.
So beantragen Sie die KfW-Förderung – Schritt für Schritt
1. Objekt und Förderfähigkeit prüfen: Ist das Gebäude beheizt? Wird es nicht zu Wohnzwecken genutzt? Lässt der Bebauungsplan Wohnnutzung zu?
2. Energieberatung beauftragen: Ein zertifizierter Energieberater prüft die Erreichbarkeit des EH-85-EE-Standards und erstellt ein Energiekonzept.
3. Förderantrag bei der KfW stellen: Der Antrag wird online über das KfW-Förderportal eingereicht – zwingend vor Abschluss des ersten Liefer- oder Leistungsvertrags.
4. Förderzusage abwarten: Erst nach der schriftlichen Zusage der KfW darf das Vorhaben beginnen.
5. Umbau und Sanierung durchführen: Alle Maßnahmen entsprechend der Planung und in Erfüllung der energetischen Anforderungen umsetzen.
6. Nachweis gegenüber der KfW: Nach Abschluss die Fertigstellung und Erfüllung der Förderbedingungen bestätigen lassen. Zuschuss wird ausgezahlt.
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Häufige Fragen zum Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen" (KfW 266)
Was ist das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen" (KfW 266) genau?
„Gewerbe zu Wohnen" (KfW-Programm 266) ist ein Förderprogramm des Bundesbauministeriums, das ab Juli 2026 den Umbau beheizter Gewerbeimmobilien in Wohnraum unterstützt. Es handelt sich um einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 30 % der förderfähigen Umbaukosten – maximal 30.000 € je entstehender Wohneinheit.
Wann startet das Programm und wie lange ist es verfügbar?
Der offizielle Förderstart ist der 1. Juli 2026. Die Richtlinie gilt zunächst bis zum 31. Dezember 2026. Ob das Programm über 2026 hinaus verlängert wird, ist noch nicht entschieden. Es empfiehlt sich daher, jetzt die Vorbereitungen zu starten.
Wer kann die Förderung beantragen?
Antragsberechtigt sind alle Investoren – natürliche Personen (auch Selbstnutzer), juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts sowie Personengesellschaften. Es gibt keine Einschränkungen nach Unternehmensgröße oder Herkunft.
Muss die Förderung zurückgezahlt werden?
Nein. Es handelt sich um einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss. Das Geld fließt nach Abschluss der Maßnahme und Nachweis der Förderbedingungen vollständig an den Antragsteller – ohne Rückzahlungspflicht.
Welche Immobilien sind förderfähig?
Gefördert werden beheizte Gebäude oder Gebäudeteile, die zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden – also Büros, Läden, Praxen und ähnliche Nichtwohngebäude. Ungeheizte Lager- und Industriehallen sind ausgeschlossen.
Welchen Energiestandard muss die umgebaute Immobilie erreichen?
Der umgebaute Wohnraum muss mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" (EH 85 EE) erfüllen. Für Baudenkmale gilt der Standard „EH Denkmal EE". In Ausnahmefällen sind Abweichungen von der EE-Klasse möglich.
Wie hoch ist die maximale Förderung pro Unternehmen?
Die Gesamtförderung pro Unternehmen ist auf 300.000 € begrenzt. Dieser Deckel ergibt sich aus der europarechtlichen De-minimis-Verordnung (EU) 2023/2831, die für beihilferechtliche Transparenz sorgt.
Kann die Förderung mit anderen Programmen kombiniert werden?
Ja. Das Programm „Gewerbe zu Wohnen" (KfW 266) kann grundsätzlich mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG / KfW 261) kombiniert werden. Wichtig: Die Summe aller Fördermittel darf die Summe der förderfähigen Ausgaben nicht übersteigen. Die energetischen Sanierungskosten können separat über BEG abgerechnet werden.
Müssen für die geförderten Wohnungen Mietobergrenzen eingehalten werden?
Nein. Das Programm sieht keine Mietobergrenzen vor. Die entstehenden Wohnungen können frei vermietet oder selbst genutzt werden. Dies macht das Programm auch für Kapitalanleger und Projektentwickler besonders attraktiv
.
Wie hilft mir Thomas Wienroth bei der Nutzung des Förderprogramms?
Als erfahrener Immobilienmakler in Jena beraten wir Sie bei der Identifikation geeigneter Gewerbeimmobilien, der Einschätzung der Marktwerte vor und nach dem Umbau sowie bei der strategischen Planung Ihres Investitionsvorhabens. Sprechen Sie uns an – kostenlose Erstberatung jederzeit möglich.