Kaum hatten sich alle an das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) – im Volksmund „Heizungsgesetz“ – gewöhnt, kommt schon der Nachfolger: das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es soll vieles einfacher und „technologieoffener“ machen. Für Immobilieneigentümer in Jena und Thüringen wirft das neue Fragen auf: Muss ich meine Heizung tauschen? Darf ich noch eine Gasheizung einbauen? Und was ändert sich beim Verkauf? Wir geben einen verständlichen Praxisüberblick – mit dem wichtigsten Hinweis vorweg: Das GModG ist noch nicht in Kraft.
Häufige Fragen (FAQ)
1. Was ist das GModG und löst es das Heizungsgesetz (GEG) ab?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist der geplante Nachfolger des GEG 2024. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen, die erste Beratung im Bundestag fand am 11. Juni 2026 statt. Das Gesetz ist also noch ein Entwurf und nicht verkündet – bis zum Inkrafttreten gilt weiterhin das aktuelle GEG. Ein Start zum 1. Juli 2026 ist bereits ausgeschlossen; die entsprechende Übergangsfrist wurde um vier Monate auf den 1. November 2026 verschoben.
2. Muss ich meine funktionierende Öl- oder Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Nach dem GModG-Entwurf entfallen die bisherigen Betriebsverbote für Heizungen ersatzlos. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Eine generelle Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Solange das Gesetz nicht in Kraft ist, gelten allerdings noch die Regeln des aktuellen GEG.
3. Darf ich künftig noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?
Ja, der Entwurf setzt auf Technologieoffenheit: Gas-, Öl-, Biomasse-, Wärmepumpen-, Solarthermie-, Hybrid- und Stromdirektheizungen sowie der Wärmenetzanschluss sind als Optionen vorgesehen. Die starre 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien soll wegfallen. Beim Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung greift jedoch eine schrittweise steigende Pflicht zu klimafreundlichen Brennstoffen (die sogenannte „Bio-Treppe“). Wirtschaftlich will der Einbau einer fossilen Heizung daher gut überlegt sein.
4. Was ändert sich für Hausverkäufer in Jena bei den Pflichtangaben im Inserat?
Mit dem neuen Energieausweis sollen die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen erweitert werden – etwa Angabe der Energieausweis-Art, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse, Baujahr und der wesentliche Energieträger. Wichtig: Verantwortlich für korrekte Angaben sind auch wir als Immobilienmakler.
5. Lohnt sich energetische Sanierung in Jena trotz Technologieoffenheit noch?
Ja. Auch wenn das GModG kaum direkte Sanierungspflichten enthält, bleibt der energetische Zustand der entscheidende Werttreiber. Gerade in einem nachgefragten Markt wie Jena erzielen gut sanierte Objekte spürbar bessere Preise und verkaufen sich schneller als sanierungsbedürftige Bestände.
GEG wird GModG – worum geht es?
Das GEG 2024 galt vielen als zu komplex und schwer verständlich. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz will die Bundesregierung die Regeln rund um den Heizungstausch vereinfachen und stärker auf technologieoffene Lösungen setzen. Schon der Name signalisiert den Kurswechsel: weg vom engen Fokus „Heizung“, hin zu einem breiteren Modernisierungsgedanken.
Wichtig für die Einordnung ist der Status: Das GModG ist ein Regierungsentwurf. Nach dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 und der ersten Bundestagsberatung am 11. Juni 2026 läuft das parlamentarische Verfahren noch. Geplant ist ein Abschluss vor der parlamentarischen Sommerpause; Änderungen im Verfahren sind weiterhin möglich. Bis zur Verkündung gilt das aktuelle GEG.
Vorgesehen ist eine gestaffelte Umsetzung: zunächst die grundlegende Umwandlung des GEG in das GModG, einige Monate später ein neuer Energieausweis mit erweiterten Pflichtangaben, anschließend verschärfte Neubaustandards ab 2028 und 2030. Für Bestandseigentümer in Jena sind vor allem die ersten beiden Stufen relevant.
Technologieoffenheit: Welche Heizung darf ich künftig einbauen?
Der zentrale inhaltliche Schritt: Beim Heizungstausch in einem bestehenden Gebäude soll der Eigentümer künftig frei zwischen den Heiztechniken wählen können – ohne Bindung an die kommunale Wärmeplanung und ohne die feste 65-Prozent-Quote für erneuerbare Energien. Zur Auswahl stehen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen, Stromdirektheizungen, der Anschluss an ein Wärmenetz sowie ausdrücklich auch „andere innovative Heizungslösungen“.
Ganz ohne Bedingung ist der Einbau einer neuen fossilen Heizung aber nicht: Für neu eingebaute Gas- oder Ölheizungen sieht der Entwurf eine schrittweise steigende Pflicht zu grünen Brennstoffen vor – die „Bio-Treppe“. Der Anteil an klimafreundlichen Brennstoffen steigt demnach über die Jahre an (ab 2029 beginnend und bis 2040 deutlich ansteigend). Für Eigentümer heißt das: Eine fossile Heizung bleibt erlaubt, kann mittelfristig aber durch Brennstoffkosten und CO₂-Bepreisung teurer werden.
Genau hier wird Beratung wichtiger denn je. Welche Heiztechnik sich für ein konkretes Objekt rechnet, hängt von Zustand, Nutzung und Finanzierung ab. Wer eine größere Maßnahme plant, sollte das im Zusammenhang mit der gesamten Finanzierung betrachten – wir vermitteln dafür gern passende Finanzierungspartner.
Keine Betriebsverbote mehr – aber was heißt das für Mieter und Vermieter?
Nach dem Entwurf werden die bisherigen Betriebsverbote ersatzlos gestrichen. Damit dürfen auch ältere Heizkessel weiter betrieben werden, und die komplizierten Sonderregeln für Gasetagenheizungen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) entfallen weitgehend – eine deutliche Vereinfachung für viele Eigentümergemeinschaften in Jena.
Für vermietete Objekte gibt es allerdings eine neue Kostenlogik: Über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz sollen die Kosten für neu eingebaute fossile Heizungen künftig anders zwischen Mieter und Vermieter verteilt werden. Vereinfacht gesagt tragen Vermieter bei neu eingebauten Öl- oder Gasheizungen einen höheren Anteil an den Brennstoff- und CO₂-Kosten. Wer als Kapitalanleger in Jena vermietet, sollte diese Verschiebung in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen
➜ Beratung: Sie sind unsicher, was das für Ihre vermietete Immobilie bedeutet? Sprechen Sie mit uns über eine Immobilienberatung in Jena – wir ordnen Ihre Situation ein und vermitteln bei Bedarf die passenden Fachleute.
Was bleibt: Nachrüstpflichten und der neue Energieausweis
Nicht alles wird gestrichen. Die Nachrüstpflichten bleiben weitgehend bestehen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und von Leitungen, die raumweise Temperaturregelung sowie der hydraulische Abgleich in größeren Gebäuden. Auch die in der Praxis kaum noch relevante Zwei-Jahres-Frist für Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel bestimmter selbst genutzter Zweifamilienhäuser bleibt erhalten.
Besonders wichtig für den Verkauf: Mit der zweiten Stufe des GModG kommt ein neuer Energieausweis – als Bedarfsausweis auf Basis einer energetischen Bilanzierung oder als Verbrauchsausweis. Damit erweitern sich die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Angegeben werden sollen unter anderem die Art des Energieausweises, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und der wesentliche Energieträger der Heizung.
Für Verkäufer und Makler in Jena ist das ein zentraler Punkt: Verantwortlich für die korrekten Pflichtangaben im Inserat ist auch der Immobilienmakler, der die Anzeige verantwortet. Ein gültiger, aussagekräftiger Energieausweis gehört deshalb an den Anfang jeder Vermarktung – nicht erst, wenn der erste Interessent fragt. Sie wollen Ihr Haus verkaufen und haben keinen Energieausweis? Kein Problem! Unser Energieberater erstellt einen Energieausweis. Sie tragen dafür keine Kosten.
Kommt eine Sanierungspflicht?
Eine ausdrückliche Sanierungspflicht steht nicht im GModG. In der Gesetzesbegründung geht der Gesetzgeber allerdings davon aus, dass viele Gebäude der schlechtesten Effizienzklassen bis 2033 ohnehin Modernisierungsmaßnahmen vornehmen müssen, um künftige Schwellenwerte einzuhalten. Hintergrund ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die nationale Renovierungspfade und die Transformation des Gebäudebestands bis 2050 vorsieht.
Gleichzeitig setzt Deutschland mehrere EU-Vorgaben mit dem GModG nicht vollständig um. Die EU-Kommission hat deshalb im März 2026 ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet, weitere Schritte sind möglich. Für Eigentümer bedeutet das: Auch ohne unmittelbare Pflicht ist die Richtung klar – energetische Qualität wird wichtiger, nicht unwichtiger. Wer modernisiert, sichert Wert und Vermietbarkeit ab.
Was bedeutet das GModG für Eigentümer und Verkäufer in Jena?
Für den Immobilienmarkt in Jena lässt sich der Kern in drei Punkten zusammenfassen. Erstens: mehr Freiheit beim Heizungstausch, aber auch mehr Beratungsbedarf, weil „erlaubt“ nicht automatisch „wirtschaftlich“ heißt. Zweitens: keine akute Austauschpflicht – Panik ist also fehl am Platz. Drittens: Der energetische Zustand bleibt der entscheidende Faktor für Preis und Verkaufsdauer, gerade in einem nachgefragten Markt wie Jena.
Wer einen Verkauf plant, sollte den Energieausweis frühzeitig bereithalten und den Zustand seiner Immobilie realistisch einordnen lassen. Ob Sie ein Haus verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchten: Eine fundierte Einschätzung zu Wert, energetischem Standard und Vermarktung ist im aktuellen Umfeld bares Geld wert.
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Wie sich Zinsen, Energieanforderungen und Nachfrage in Jena konkret auswirken, lesen Sie laufend aktualisiert in unserem Immobilienmarktbericht sowie im Ratgeber.
Fazit: Mehr Freiheit, mehr Beratungsbedarf
Das GModG bringt für Immobilieneigentümer spürbare Erleichterungen: Technologieoffenheit, der Wegfall der Betriebsverbote und einfachere Regeln für WEG und Gasetagenheizungen. Gleichzeitig steigt der Beratungsbedarf – bei der Wahl der Heiztechnik, bei den Folgekosten fossiler Heizungen und bei den neuen Pflichtangaben im Verkauf. Und: Solange das Gesetz nur ein Entwurf ist, gilt weiterhin das GEG.
Für Eigentümer und Verkäufer in Jena ist die beste Strategie, gut informiert und vorbereitet zu handeln, statt auf den „perfekten“ Zeitpunkt zu warten. Mit lokaler Marktkenntnis begleiten wir Sie bei jedem Schritt.
➜ Sie haben Fragen zu Heizung, Energieausweis oder Verkauf? Sprechen Sie mit uns – Ihren Immobilienexperten für Jena und Thüringen. Jetzt Kontakt aufnehmen!
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens (Regierungsentwurf, Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026, erste Bundestagsberatung am 11. Juni 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Das GModG ist noch nicht in Kraft; Inhalte können sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Energieberatung oder rechtliche Beratung.